In der Schweiz wie auch in Deutschland, kann man in Dubai einem Mieter aus triftigen Gründen die Wohnung kündigen. Zu den Gründen gehören Verstosse gegen das Mietgesetz, wie zum Beispiel der Nichtzahlung der Miete oder ein genereller Verstoss gegen die Bedingungen des Mietvertrages (illegale Aktivitäten oder Verursachung erheblicher Schäden an der Immobilie). Ein weiterer Grund für eine Kündigung ist eine zwingend notwendige Renovation. Dafür ist jedoch eine schriftliche Bestätigung des Amtes Dubai Municipality notwendig.
Zu den häufigsten Gründen für eine Kündigung zählen jedoch die Anmeldung zum Eigenbedarf oder der Verkauf der Immobilie. Damit man rechtlich abgesichert ist und die Kündigung gilt, muss die Kündigung notariell beglaubigt und per Kurier an den Mieter zugestellt werden. Die Kündigung unterliegt einer 12-monatigen Frist ab der Zustellung der Kündigung, sodass der Mieter genügend Zeit hat eine Alternative zu finden.
Beim Kündigungsgrund Eigenbedarf ist der Vermieter verpflichtet, die Immobilie nach Ablauf der Kündigungsfrist von 12 Monaten selbst (oder von Angehörigen) zu beziehen. Eine Wiedervermietung ist während den nächsten drei Jahren nicht erlaubt. So wird der Mieter geschützt und das Kündigungsgesetz kann nicht missbraucht werden, um einen Mieter loszuwerden.
Beim Kündigungsgrund Verkauf ist die Ausgangslage ähnlich. Auch hier ist der Eigentümer verpflichtet, die Immobilie zu verkaufen. Ebenfalls darf der Eigentümer die Immobilie bis zum Verkauf nicht wieder «neu» vermieten, auch wenn der Mieter den Vertrag vorzeitig auflöst. Falls der Eigentümer gegen dieses Kündigungsgesetz verstösst, kann der Mieter auf Schadenersatz klagen.
Wieso darf man überhaupt aufgrund eines Verkaufs den Mietvertrag auflösen? In den letzten drei Jahren sind die Kauf- sowie Mietpreise stark gestiegen. Da die Mietpreise jedoch durch das Dubai Land Departement reguliert werden und man jedes Jahr den Mietpreis nur um eine gewisse Prozentzahl erhöhen kann, können speziell sehr alte Mietverträge (also schlecht vermietete Wohnungen) nur schwer auf einen aktuellen Marktpreis gebracht werden. Somit gibt es vermehrt Immobilien, die im Vergleich zum aktuellen Mietmarkt, viel zu tief vermietet sind. Dies erschwert den Verkauf der Immobilie und drückt natürlich den Verkaufspreis nach unten. Daher gibt es für solche Immobilienbesitzer die Möglichkeit, den Mietvertrag aufgrund des Verkaufs zu kündigen.
Ein heiss und viel diskutiertest Thema ist die Frage, ob der Immobilienbesitzer nun erst nach Zustellung der Kündigung (also nach 12 Monaten) verkaufen darf oder ob er dies bereits während der Kündigungsfrist darf und die Kündigung vom neuen Besitzer übernommen wird. Grundsätzlich muss man davon ausgehen, dass die Kündigung vom neuen Besitzer automatisch übernommen wird. Jedoch hat genau diese Konstellation in den letzten Monaten für viel Gesprächsstoff gesorgt. Letztes Jahr gab es diverse Urteile, die zu Gunsten des Mieters entschieden haben und somit die Übernahme der Kündigung auf den neuen Immobilienbesitzer nichtig gemacht haben. In der Folge wurde diese Praxis heiss diskutiert und war zugleich ein entscheidendes Kriterium, wenn es um Immobilientransaktionen und deren Zeitpunkt geht. Auch wir selbst hatten im letzten Jahr einige Fälle, die direkt mit dieser Ausgangslage konfrontiert und gezielte Lösungsfindungen erforderten.
Dieses Jahr gab es aber mehrere Urteile, die zugunsten des Vermieters entschieden haben und somit die Kündigung beim Verkauf auf den neuen Besitzer übertragen wird. Da sich neue und kommende Fälle meist auf alte Urteile beziehen, kann man davon ausgehen, dass neu diese Rechtsprechung gilt. Nach wie vor sollte man jedoch gezielte Lösungen finden und sich mit zusätzlichen Dokumenten absichern. Wir sind gerne für Sie da und helfen Ihnen auch genau bei solchen Fällen.