Rückblick auf das Jahr 2021

Der Immobilienmarkt in Dubai hat im Laufe des Jahres 2021 neue Rekordhöhen erreicht. Nach einem Einbruch zu Beginn der Covid-Pandemie erlebte der Markt einen steilen Aufschwung. Dubai verzeichnete mit Immobilienverkäufen im Wert von über 151 Mrd. Dirham (also ungefähr 41 Mrd. Dollar) den höchsten Transaktionswert seit 12 Jahren. Die Gesamtzahl der Immobilientransaktionen war laut Property Finder mit 61'241 ebenfalls die höchste seit dem Jahr 2013. Dabei fanden fast 60% aller Transaktionen im Secondary- und 40% im Off-Plan-Markt statt.

Dubai hat sich während der anhaltenden Corona-Pandemie definitiv als ein «Safe Haven» für viele bestätigt. Dank einer soliden und stabilen Regierung war und ist Dubai ein Zufluchtsort der Normalität. Die effiziente Reaktion der Regierung auf die Pandemie, die rasche Wiederaufnahme des internationalen Flugverkehrs sowie die um ein Jahr verschobene Expo 2020 erhöhten die bereits vorhandene Attraktivität Dubais als Investitionsort und als Erst- wie auch Zweitwohnsitz.

Die Türen zur Expo 2020 sind geöffnet und in Dubai trifft man wieder mehr Investoren sowie Touristen an. Diese Dynamik spüren wir am Immobilienmarkt bereits seit ein paar Monaten. Schon vor dem Start der Expo 2020 war ein aussergewöhnliches Wachstum bei den Immobilientransaktionen in Bezug auf das Volumen und den Wert zu verzeichnen.

Gemäss den Zahlen des Dubai Land Departments waren die Immobilienverkäufe in den Monaten Juli und August die höchsten, die in den letzten 12 Jahren in diesen Monaten erreicht wurden. Die Markterholung hält an und die Verkaufspreise im dritten Quartal sind im Vergleich zum Vorjahr um beinahe 10% gestiegen. Auch die Mietpreise für Wohnimmobilien nahmen im dritten Quartal gegenüber dem Vorjahr um 6.9% zu und die Nettorenditen in Dubai betrugen im Durchschnitt 6.1%.

Am 1. Oktober 2021 ist es endlich soweit und in Dubai startet die langersehnte Expo 2020.

Wir haben 10 spannende Facts rund um die Expo zusammengetragen.

Wir wünschen Ihnen viel Spass beim Lesen!

Die im ersten Immobilien-Quartalsbericht erwähnte, respektive angekündigte Erholung des Immobilienmarktes in Dubai bestätigt sich und wird konkret.  

Seit November 2020 steigen die Immobilienpreise durchschnittlich um ungefähr 2.1 Prozent pro Monat. Die Nachfrage ist weiterhin robust und der Häuser- beziehungsweise Villentrend hält an. In diesem Segment ist auch die stärkste Preiszunahme zu verzeichnen. Dies widerspiegelt sich ebenfalls in den abgeschlossenen Hypotheken. Die Hypotheken für Villen und Häusern nehmen zu, während sie für Wohnungen gleichzeitig abnehmen. Darüber hinaus werden fertiggestellte Immobilienobjekte (Secondary Market) nach wie vor bevorzugt und machen mit über 62 Prozent den Grossteil sämtlicher Immobilientransaktionen aus.

Nachdem das Projekt lange ausverkauft war, wird in den nächsten Tagen der nächste Ausbauschritt La Sirene angekündigt.

Das Projekt Port de La Mer befindet sich an der Küste des Viertels Jumeirah 1 zwischen Downtown Dubai und dem internationalen Flughafen.

Nach einem herausfordernden 2020 hat der Immobiliensektor in Dubai im ersten Quartal 2021 einen positiven Start hingelegt. Es wurde ein beeindruckendes Nachfragewachstum verzeichnet und auch die Preise sowie das Transaktionsvolumen sind gestiegen. Gemäss Angaben des Dubai Land Departments wurden im ersten Quartal über 6'300 Transaktionen für Wohnimmobilien registriert, was einem Gesamtwert von AED 8.9 Milliarden entspricht. Der Kauf bereits bestehender Immobilien machte dabei fast 64% aller Transaktionen aus. Dies widerspiegelt die lokale Situation. Das heisst, der Markt hat in den vergangenen Monaten hauptsächlich von der hier lebenden und arbeitenden Bevölkerung gelebt.

In einigen der beliebteren Wohngebiete konnte zudem eine Steigung der Preise zwischen 5% bis 8% beobachtet werden. Diese Entwicklung zeigt das Vertrauen der Investoren in den Immobilienmarkt Dubais. Über 60% aller im Januar sowie im Februar 2021 in den Markt eintretende Investoren waren ausserdem gemäss dem Dubai Land Department neue Investoren, was die Attraktivität des lokalen Immobilienmarktes weiter bestätigt.

Gemäss dem Bayut & Dubizzle-Report behält das Gebiet Jumeirah Village Circle seine Position als meistgesuchtes Gebiet mit erschwinglichen Wohnungen und Villen in Dubai. Auch das Gebiet Dubai Marina weckt dank seinen hochwertigen Immobilien und der Nähe zu mehreren Touristenattraktionen das Interesse vieler Käufer und Investoren. Etablierte Wohngebiete wie Palm Jumeirah, Arabian Ranches, Jumeirah Lake Towers oder Business Bay konnten ihre Stellung halten und zählen weiterhin zu gesuchten Gegenden.  

Bei der Nachfrage nach luxuriösen Villen zählt wie bislang das Gebiet Arabian Ranches zu den Gewinnern. Noch immer ist die Nachfrage bezugsfertiger Villen im Sekundärmarkt zunehmend, was einer der Gründe für die Popularität der Arabian Ranches ist und was sich auch bereits in den Mieterträgen zeigt.

Der Off-Plan-Markt in Dubai bleibt robust. Hier ist nicht ein massiv gestiegenes Interesse nach Objekten der Treiber, sondern die Verlangsamung der Angebotsseite. Viele der angekündigten Entwicklungsprojekte sind ausverkauft oder es sind nur noch wenige Einheiten, meist natürlich nicht die besten, verfügbar. Der Markt wartet hier auf Neuankündigungen. Insbesondere kleinere Einheiten im Luxusbereich an der Emaar Beachfront oder in Dubai Marina sind gesucht. 

Unser Fazit

Obwohl die Zahlen im ersten Quartal erfreulich gegenüber dem Vorjahr gestiegen sind, darf man die Gesamtsicht nicht aus den Augen verlieren. Die aktuellen Zahlen werden doch mit einer schwachen Basis im Jahr 2020 verglichen.

Was wir definitiv feststellen ist, dass die Preiserosion im Markt gestoppt ist. Die Kaufpreise im Sekundär-Markt sind gestiegen und rechtfertigen nun auch die teilweise hoch angesetzten Off-Plan Preise der letzten zwei Jahre.  

Die Markt-Entwicklung der letzten Monate deckt sich mit unseren persönlichen Erfahrungen. Wir konnten eine erfreuliche Zunahme an Anfragen und ein reges Interesse an Immobilieninvestitionen in Dubai verzeichnen. Wir sind positiv, dass dieser Trend im 2021 anhält und allenfalls von den Expo-Aktivitäten sogar noch etwas Rückenwind bekommt.  

Am 13. März 2021 kündigte der Ruler von Dubai, Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, persönlich den Start des «Dubai 2040 Urban Master Planes» an. Dieser Plan zeigt, wie sich Dubai in den nächsten 20 Jahren entwickeln möchte. 

Dabei wird klar, dass sich auch Dubai für eine nachhaltige Stadtentwicklung einsetzen und damit zur besten Stadt der Welt heranwachsen möchte.

Der «Dubai 2040 Urban Master Plan» steht damit im Einklang mit der Vision der Vereinigten Arabischen Emirate für die nächsten 50 Jahre. Der Fokus liegt hierbei stark auf die Förderung der Lebensqualität.

Der ehrgeizige Plan verfolgt folgende Hauptziele:

• Vergrösserung der öffentlichen Strände um 400%
• 60% der Fläche in Dubai soll zu Naturschutzgebieten werden
• Städtische Gebiete und die Infrastruktur sollen stets weiterentwickelt werden
• (Bis 2040 soll mehr als die Hälfte der Bevölkerung im Umkreis von 800 Meter Zugang zu einem öffentlichen Verkehrsmittel haben.)

Dadurch soll das Wachstum des Wirtschaftssektors weiter angekurbelt, mehr Arbeitsplätze geschaffen und gleichzeitig grössere Auslandsinvestitionen gewonnen werden. Durch diese aufregenden Pläne soll ebenfalls die Bevölkerung bis 2040 von derzeit 3.3 Millionen auf fast sechs Millionen heranwachsen.

Der neue Masterplan ist der siebte Plan, welcher seit 1960 für das Emirat Dubai entwickelt wurde. Seit 1960 ist die Bevölkerung von 40’000 Einwohnern auf eindrückliche 3.3 Millionen gewachsen. Dubai, eine ambitionierte Stadt, welcher eine klare Vision vorschwebt und bei welcher die Entwicklungsreise auch nach über 60 Jahren noch lange nicht zu Ende ist…

Die letzten Monate im Jahr 2020 waren im Immobilienmarkt in Dubai rekordverdächtig. Infolge der Corona-Pandemie wünschen sich immer mehr Familien ein eigenes Zuhause, insbesondere ein Einfamilienhaus, was die eindrucksvolle Zunahme an Immobilientransaktionen von über 160 Prozent gegenüber dem Vorjahr erklärt.

Ereignisse, wie beispielsweise die Ankündigung eines Ruhestand-Visums sowie die Normalisierung der Verhältnisse mit Israel, lässt das Vertrauen der Investoren in Dubai zusätzlich weiter steigen. Dies widerspiegelt sich bereits in den Marktpreisen.

Der Immobilienmarkt in Dubai konnte sich in den letzten drei Monaten weitgehend stabilisieren – in den attraktiveren Wohngebieten ist gar eine Zunahme der Preise zu verzeichnen. Allen voran im Villen-Markt wurde in den letzten sechs Monaten eine konstante monatliche Preissteigerung gemeldet. Der Trend, zum Kauf eines Hauses anstelle einer Wohnung, hält also weiterhin an.

Einzig im Off-Plan-Market konnte kein Anstieg an Immobilientransaktionen beobachtet werden. Gründe hierfür sind, dass zum einen weniger Neubauprojekte gestartet und zum anderen ‘Ready-to-move-in’-Properties momentan einfach bevorzugt werden. Durch das limitierte Angebot an Neubauprojekten, beginnt sich langsam ein Nachfrage-Überhang bemerkbar zu machen. Wir selbst konnten dies am eigenen Leibe spüren – Wohnungen waren ‘über Nacht’ in den Verfügbarkeitslisten verschwunden respektive reserviert.

Bereits über fünf Millionen Menschen wurden in den UAE/Dubai gegen das Corona-Virus geimpft. Die UAE steht damit weltweit an zweiter Stelle der Impfrate pro Million Einwohner. Der Alltag kehrt zurück und viele Expats arbeiten wieder in Ihren gewohnten Umgebungen sei es im Finanzdistrikt oder einem der vielen Freihandelszonen. Als Konsequenz des Lockdowns wird klar mehr Wert auf das Zuhause, respektive Wohnen gelegt. Darüber hinaus sehen wir den zunehmenden Wunsch nach einem ‘Second-Home’. Die Nachfrage stammt vorwiegend aus Europa und Russland.

Wir wagen deshalb einen weiterhin positiven Ausblick in Bezug auf die Immobiliennachfrage in Dubai. Einzig die situativ bedingten Flug-Regulatorien und Quarantänelisten bremsen allenfalls das Tempo, jedoch nicht die generelle Nachfrage – im Gegenteil die Quarantänelisten und die europäischen Lockdown-Verbote wirken sich für Dubai positiv aus, da es eine der ganz wenigen bereisbaren Ferien-Destinationen ist und wohl noch für ein paar Monate bleiben wird.

Attraktive Objekte (Lage / Preis) finden zurzeit schnell einen Käufer. Preislich ist Dubai als ‘fair’ zu bewerten und entsprechend sind die Quadratmeterpreise deutlich unter den Europäischen Preisen anzusiedeln. Fazit für den Immobilien-Investor: Für kurzentschlossene Käufer gibt es nach wie vor attraktive Objekte zu fairen Preisen.